Immobilien in Deutschland als Kapitalanlage

​18.07.2019

Warum Geld in Immobilien anlegen?

Anlageimmobilien in Deutschland sind derzeit gefragt. Das hat viele Gründe. Aktuell sind die Zinsen, die ein Kapitalanleger für sein Geld bekommt, faktisch null oder gar negativ und damit erhält man kaum noch Zinsen zur Vermehrung des Vermögens. Das hat in zweierlei Hinsicht Auswirkungen: Erstens leidet die Rentabilität von klassischen Kapitalanlagen wie Anleihen oder Aktien, zweitens können Darlehen zu besseren Konditionen bei der Bank aufgenommen werden. Viele setzen deshalb verstärkt auf Sachwerte mit Substanz, beispielsweise Immobilien – denn freies Vermögen nicht anzulegen, bringt keine Renditen.  

Welche Vorteile und Nachteile bieten Anlageimmobilien in Deutschland?

Die Erfahrung auf dem Immobilienmarkt zeigt: Eine Immobilie war und ist eine stabile und rentable Kapitalanlage. Sie sollte in keiner Anlagestrategie fehlen, wenn man Vermögen ansparen will. Auch die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt spricht für den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage. Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich derzeit nämlich in einem längst überfälligen Aufholprozess. Steigende Preise für Anlageimmobilien sind daher vorprogrammiert. Dies schlägt sich in einer hohen Rendite wieder – bis zu vier Prozent nach Steuern sind drin.

Doch allen Sicherheiten zum Trotz gibt es auch Risiken, die über Erfolg oder Misserfolg einer Anlageimmoblie entscheiden: Jede Immobilie kann an Wert verlieren – sei es, weil die Lage an Beliebtheit verliert oder die Immobilie saniert werden muss. Daher muss der Verschleiß der Immobilie beim Kauf einkalkuliert werden.

Gerade bei Kleinanlegern ist der hohe Kapitalaufwand beim Direkterwerb einer Immobilie ein großer Nachteil. Sie investieren in der Regel den Großteil ihres Kapitals in ein Objekt und können Verluste dann nicht durch Einnahmen an anderer Stelle ausgleichen. Hier sind Immobilienfonds eine gute Alternative, da sie das Risiko breit streuen.

Welche Anlageimmobilie ist die Richtige?

Ein- oder Mehrfamilienhäuser, Wohnungen, Gewerbeimmobilien, Immobilienfonds – es gibt unterschiedliche Formen der Anlageimmobilie. Welche die Richtige ist, hängt nicht zuletzt vom Kapitaleinsatz und der Risikobereitschaft ab.

​Mit welcher Rendite ist zu rechnen?

Zunächst muss der Ertragswert ​errechnet werden. ​​Der Ertragswert errechnet sich aus dem Einkaufpreis der ​Immobilie, den durchschnittlichen Renovierungs- und Reparaturkosten sowie den Verwaltungskosten. Dem gegenüber werden die Mieteinnahmen und Steuervorteile für einen bestimmten Zeitraum ​gestellt. 

​In den sogenannten A-Lagen der größten Städte Deutschlands sind attraktive Einkaufspreise kaum noch möglich. In kleineren Standorten, den sogenannten B-Standorten jedoch schon. An vielen dieser B- und C-Standorte sind auch für die kommenden Jahre weiterhin Wachstums- und Wertsteigerungschancen möglich.

​​Die Nettorendite entscheidet über den tasächlichen Gewinn

Ein ​häufiger Fehler bei der Berechnung der Rendite ist die fehlende Unterscheidung zwischen Netto- und Bruttorendite. ​Dabei ist die Nettorendite ist ausschlaggebend bei der Frage des tatsächlichen Anlagegewinns.

​Die Nettorendite ​bezieht sämtliche Kosten ​ein. Neben ​dem Einkaufspreis und möglichem Sahnierungsaufwand ​kommen ​Erwerbsnebenkosten (rund 10 Prozent vom Kaufpreis) und ​ggf. Darlehenszinsen hinzu ​– ebenso wie mögliche Mietausfälle​. ​

​Beim Kauf einer Wohnung ist es wichtig, ​anstehende/geplante Sanierung​en (und dafür gebildete Rücklagen) im Vorfeld ​zu klären. In der Regel werden die Kosten auf sämtliche Eigentümer umgelegt und kann zu bösen Überraschungen führen​.

Wie findet man die richtige Anlageimmobilie?

Die Suche nach der richtigen Anlageimmobilie hängt in erster Linie vom verfügbaren Kapital ab. Dies schränkt die Auswahl an möglichen Immobilien natürlich ein. Grundsätzlich sollte man viel Zeit einkalkulieren, um einen Überblick über den Immobilienmarkt zu erhalten. Anlaufstellen für die Recherche sind Internetportale, Makler und Banken.

Wie identifiziere ich eine erfolgreiche Anlageimmobilie?

Eine Anlageimmobilie sollte man nicht nach den eigenen Vorstellungen einer Wohnimmobilie aussuchen, hier sind eher Faktoren wie Lage, Nachfrage und Zustand einer Immobilie die entscheidenenden Kriterien.

Daher sollte der Zustand der Immobilie, die Lage, die Ausstattung, Verkehrs- und Stadtanbindung sowie die Mikro- und Makrolage beachtet werden. Die Attraktivität der Lage muss genau betrachtet und im Hinblick auf Zukunftsaussichten hinterfragt werden. Hinzu kommt die Struktur der Mieter sowie ihr Mietverhalten. Schließlich können nur bonitätsstarke Mieter für einen regelmäßigen Zufluss von Geld sorgen. Mietverträge mit einer langen Laufzeit versprechen seltene Mieterwechsel und einen weniger Verwaltungsaufwand. Falls das Mietverhältnis erst seit kurzer Zeit besteht, ist die Gefahr von Mieterwechsel und Leerstand höher als bei Mietern, die eine Historie in der Immobilie haben.

Doch wie kann man Geld in wirklich rentable Immobilien anlegen? 

Wie die Risiken minimieren? Nicht für jeden ist es sinnvoll eine eigene Immobilie zu kaufen, denn die finanziellen Mittel vieler Privatanleger sind mit dem Erwerb einer Immobilie schnell erschöpft. So werden Anlagerisiken eher gebündelt als verteilt. Außerdem bedeutet eine Immobilie auch einen gewissen Verwaltungsaufwand. Darum entdecken immer mehr Anleger die Immobilienbeteiligung über einen geschlossenen Immobilienfonds.

Vorteile eines Immobilienfonds ​gegenüber einer Direktinvestition​

Immobilien professionell zu verwalten ist dabei eine wichtige Voraussetzung, wenn eine Immobilie als Vermögensanlage dienen soll. Hierzu zählen u.a. die technische Instandhaltung der Immobilie, ein gutes Mietermanagement (Mietvertragsverlängerungen, Mieterwechsel und –betreuung) und eine kaufmännische Verwaltung. Hier sind Expertenwissen und langjährige Markterfahrung gefragt um das Beste ​einer Immobilie zu erwirtschaften.